16 ноября 2018 г., 16:38

Стоит ли инвестировать в покупку квартиры

Покупка квартиры один из самых популярных инвестиционных инструментов во всем мире, после банковского депозита...

 

 

Инвестиции в квартиры- самые популярные схемы 

По статистики «Минфина» инвестиции в жилые квартиры находятся на втором месте после банковских депозитов. На первый взгляд инвестировать в квартиру в больших городах, кажется вполне ликвидным и надежным бизнесом, особенно если это качественная новостройка с хорошей планировкой и удачным расположением.

 

Например, на аренде «двушки» в спальном районе Киева можно заработать до $500 в месяц. А в последнее время, по словам риэлторов, жители украинских глубинок, у которых есть до $50 тыс. сбережений, инвестируют в недорогие киевские квартиры.

Люди покупают квартиру или несколько квартир. Делают там ремонт, сдают в аренду и тем самым пытаются выстроить пассивный доход.  

Но так ли выгодно инвестировать в жилую недвижимость, как кажется на первый взгляд?

И вообще стоит ли покупать квартиру с целью инвестирования?

Читайте дальше. В этой статье на языке цифр и фактов даны исчерпывающие ответы.

 


 

За сколько окупается квартира

Чтобы рассчитать, за сколько окупаются инвестиции в квартиру, возьмем один из самых выгодных вариантов в Киеве. Это трехкомнатная квартира, что разделена на три студии и сдается посуточно. То есть приносит от $25 долларов в сутки.

Стоимость трехкомнатной квартиры в Киеве c ремонтом, правильной планировкой и расположением, идеально подходящим под арендный бизнес, составляет около $85 000 (налог и оформление входит в эту стоимость).

Сдаем квартиру в аренду по $10-12 долларов в сутки за комнату, в среднем получаем $30. Отнимаем $5 за горничную и коммунальные услуги, получаем $25 «чистыми на руки» в сутки.

 

Примечание: с аренды такой квартиры можно заработать и больше, при условии 100% заполняемости. Но, как правило, заполняемость таких квартир даже при грамотном продвижении, все равно будет составлять 80%, поэтому $25 в сутки – это лучший показатель.

$25 (доход в сутки) * 30 (количество дней в месяце) = $750 (месячная прибыль)

$750 (месячная прибыль) * 12 (месяцев году) = $9 000 (прибыль в год)

 

 

Рассчитаем и закруглим окупаемость этой квартиры: 

$85 000 (инвестиция) / $9 000 (прибыль в год) = 10 лет (окупаемость)

Теперь посчитаем доходность квартиры от сдачи в аренду в процентном соотношении.

$9 000 (прибыль в год) / $85 000 (инвестиция) * 100 = 10,5% в год (это доходность 3-х комнатной квартиры в Киеве, если поделить на студии и сдавать в аренду).

 

То есть при самом удачном раскладе бизнес по сдаче квартиры в аренду  приносит 10,5% в год.

Примечание: 10,5% всего лишь на несколько процентов больше от гривневого депозита в банке, если учитывать инфляцию. Но депозит приносит пассивный доход – вам не нужно ничего делать. В данном же случае, чтобы так выгодно сдать квартиру необходимо проделать большую работу и потратить самый ценный ресурс – время.

 

Если просто сдавать квартиру на длительный срок (не делить ее на студии) – доходность будет составлять 8-10% в год. А если речь идет о долевом инвестировании в новостройки с последующей перепродажей, то здесь годовая доходность еще меньше – 5-7% годовых.

 

Внимание! В инвестировании в квартиры есть немало рисков и недостатков, рассмотрим самые существенные ниже.

  


 

Покупка квартиры: основные риски, ошибки и юридические аспекты 

Начнем с минусов и недостатков инвестирования в квартиру в новостройке с последующей перепродажей, вот они:

Трудно продать – большая конкуренция.Как отмечает консалтинговая компания по оценке недвижимости SV Development, в 2018 году рынок недвижимости состоит из 80% продавцов и 20% покупателей. А это значит, что выгодно продать квартиру могут далеко не все собственники. Более того, вместо ожидаемой и прогнозируемой на бумаге прибыли можно и вовсе уйти в минус.

Слабо растут в цене из-за манипуляций застройщика.Низкий спрос заставляет застройщика играть с ценами, из-за чего стоимость квадратного метра фактически не растет. То есть если купить квартиру «из-под котлована» за $30 тысяч, то не факт, что через 3 года эта же квартира в сданном доме, вырастит в цене. Интересно, что в долларах эта стоимость может даже упасть. В гривне с начала 2018 года по данным SV Development рост не превысил 5%.

Риск, что застройщикобанкротиться или домсдадут не вовремя. Средняя задержка ввода в эксплуатацию киевских новостроек составляет шесть месяцев. В худшем случае стройку могут заморозить. По факту, даже в столице и ее пригороде имеется десятки проблемных новостроек, где с документами беда. В любой момент суд может признать эти объекты незаконными. Если даже они и будут введены в эксплуатацию, то могут запросто остаться без коммуникаций. Как пример, всем известные «дома Войцеховского», десятки объектов, которые по сей день не введены в эксплуатацию.

Интересный факт: В 2017 году в Киеве зафиксирован первый в Украине случай, когда суд вынес постановление снести новостройку, как незаконную. Но квартиры в ней все еще продолжали продаваться, правда, покупателям предлагали небольшую скидку.

Возьмите на заметку:Старые объекты – это тот самый случай, когда инвестировать в жилую недвижимость не выгодно даже не смотря на ее низкую цену. Такие дома не растут в цене, могут подлежать сносу, или длительной реконструкции. Там могут быть проблемы с архитектурой и коммуникациями: электричеством, водопроводом, канализацией и т.д.

Поэтому: прежде чем инвестировать в долевое строительство и покупать жилую недвижимость, обязательно обращайтесь к экспертам. Ищите компании, которые проводят оценку недвижимости, анализируют ее документацию и тех-пригодность. Это не бесплатно, но сведет все риски к минимуму.

Далее рассмотрим некоторые проблемы самостоятельной сдачи квартиры в аренду

Поиск клиентов. Нужно тратить, время и силы размещая объявления на досках и тематических сайтах, нужно сотрудничать с агентами и риэлторами (они за это берут процент).

Нестабильный доход из-за простоя. Как уже говорилось выше, заполняемость квартиры не всегда будет 100%, очень хорошо, если ее средний показатель будет 80%. При этом налоги и коммунальные услуги все равно платит собственник.

Влияние местоположения. Квартиры для посуточной аренды наиболее выгодные в центральных и туристических местах; возле крупных торговых и бизнес-центров; недалеко от метро, авто и железнодорожных вокзалов. Для квартир, расположенных в спальных районах и отдаленных частях города сложно удерживать спрос. В большинстве случаях их выгодней сдавать помесячно или на более длительные сроки.

Поддержание чистоты и порядка. Когда квартира сдается посуточно – нужна генеральная уборка после каждого арендатора. Также нужно контролировать расходные материалы: мыло, туалетную бумагу, полотенца, чай, сахар и прочее. Все эти нюансы можно и не соблюдать, но даже один негативный отзыв может существенно снизить спрос на конкретный объект.

Ниже читайте отзывы от тех, кто уже инвестировал в квартиру и мнение эксперта об инвестициях в жилую недвижимость.

 


 

Отзывы экспертов и частных инвесторов

Алексей Тихонов владелец арендного бизнес, собственник 5-ти квартир в Киеве

«Если оценивать инвестирование в квартиру по трем ключевым показателям: доходность, ликвидность, надежность. То на первом месте будет именно надежность, то есть квартира – это более надежный вклад, чем банковский депозит, криптовалюта, акции, ценные бумаги и фондовые рынки.

Что касается ликвидности и доходности, то здесь жилые квартиры ощутимо проигрывают даже коммерческой недвижимости, не говоря о более рискованных вариантах инвестиций.

Более того, чтобы выгодно купить, затем окупить и вывести квартиру в прибыль: нужно обладать целым рядом полезных навыков и связей. Как минимум нужно быть открытым, коммуникабельным, уметь привлекать и выстраивать долгосрочные отношения с клиентами. Нужно хорошо разбираться в интернет рекламе на досках объявлений. Знать тонкости сотрудничества с агентами и риэлторами…

Вы готовы полностью посвятить себя этому бизнесу? Тогда дерзайте!».

 

Новицкий Владислав – риэлтор, специалист по инвестированию в новостройки

«Вот несколько советов по инвестициям в новостройки, которые я применяю лично и рекомендую клиентам, если они выбирают этот нелегкий путь:

  • Покупать квартиру в недостроенном доме нужно, если у вас в планах исключительно долгосрочная инвестиция в недвижимость, или это предложение настолько выгодное, что вы готовы ждать ради него 3-5 лет, оценив все минусы и риски.
  • В строящемся доме недвижимости официально не существует, поэтому пока дом не будет сдан ее невозможно приобрести по договору «купли продажи». «Договор о переуступке» является самым популярный методом фиксации своих прав на недостроенную недвижимость.
  • Если берете ипотеку или кредит в банке, обязательно соотнесите процентную ставку и рост цен на недвижимость. Внимательно все взвесьте и пересчитайте. Будет ли потом выгодно продать это жилье и насколько выгодно?
  • Обратите внимание на количество банков, которые готовы дать кредит на выбранную квартиру. Если их много рисков меньше. Значит у застройщика есть доверие банкиров это большой плюс.  
  • Чем престижнее дом, тем инвестору выгодней. Поэтому квартиры в новостройках лучше всего приобретать в центральных районах, где кипит деловая жизнь и отличная транспортная развязка.
  • В первую очередь обращайте внимание на программы по застройкам, что контролирует Государство».

 

Смысловский Владимир эксперт Solomon Capital

«Инвестирование в жилую недвижимость с последующей сдачей в аренду нельзя расценивать, как пассивный доход. Это довольно сложный бизнес, который требует специальных знаний, постоянной активности, тотального погружения и большого опыта.

 

У меня есть знакомый, который пару лет назад занимался сдачей в аренду и перепродажами нескольких квартир, которые ему достались по наследству. Роль частного рантье занимала у него по 6-8 часов в день. Он все время решал вопросы, связанные с квартиросъёмщиками или потенциальными покупателями.

 

Поэтому прежде, чем инвестировать в жилую недвижимость, с целью получения прибыли обратитесь к экспертам. Скорей всего у них найдутся более подходящие варианты».

 


 

Альтернативы инвестированию в жилую недвижимость

Инвестирование в коммерческую недвижимость с помощью эксперта, является отличной альтернативой инвестированию в жилые квартиры. Стоимость офиса или торгового помещения почти не отличается от жилой недвижимости, но доходность значительно выше и может составлять 20% годовых .  

Если вы намеренны выгодно инвестировать в недвижимость – ознакомьтесь подробнее с нашим предложением>>

 

Последние статьи
30 мая 2019 г., 16:13
Инвестиции в недвижимость Болгарии

Болгария, как и большинство стран Восточной Европы, прошла через все стадии роста и падения интереса к недвижимости, а также через все стадии колебания ее стоимости.

7 декабря 2018 г., 18:07
Инвестиции в недвижимость Испании: вся правда в цифрах

Испания одна из самых популярных стран для приобретениям недвижимости заграницей. Чем обоснована такая популярность: хороший маркетинг или реальная выгода? Выясним в сегодняшней статье...