23 ноября 2018 г., 16:38

Стоит ли инвестировать в долевое строительство

В сегодняшней статье мы подробно разберем, что такое долевое строительство и сколько на этом можно заработать. Раскроем все недостатки и преимущества данного инвестиционного инструмента.

 

Что такое долевое строительство?

Долевым строительством принято называть схему, где застройщик привлекает средства инвесторов на постройку жилого здания, когда проект находиться на начальном этапе. 

Таким образом, «из-под котлована» стоимость квартиры на 30-50% дешевле, чем в сданном доме (при среднем сроке сдачи в 3-5 лет). Это кажется выгодно – особенно семьям, которые не могут купить жилую недвижимость сразу, и готовы ждать несколько лет. 

Кроме этого долевое строительство, как бизнес имеет место быть среди неопытных инвесторов. Они хотят купить квартиру дешевле, чтобы потом продать дороже или сдавать посуточно.

Однако если застройщик обанкротиться – строительство остановиться, а дольщик останется без квартиры и денег; это еще далеко не все «подводные камни» и риски долевого строительства. 

Прочтите статью до конца, чтобы хорошо разобраться в теме.

 


 

За сколько окупятся инвестиции в долевое строительство?

 Рассмотрим, сколько можно заработать на долевом строительстве, а такжесроки окупаемости инвестиций в долевое строительство.

 Допустим, есть проект новостройки в центральном районе Киева на начальной стадии строительства. Возьмем трехкомнатную квартиру стоимостью $50 тыс.

 Рассчитаем два варианта окупаемости: перепродажа и сдавать посуточно.  

 

 

Расчет прибыли, если перепродать квартиру

 Инвестируем $50 тыс. и ждем 3-5 лет до сдачи дома.

 Инвестируем в косметический ремонт минимум $10 тыс.

 Итого $60 тыс. инвестиций.

 Накручиваем сверху 30%,

 Получаем $78 тыс. – цена продажи квартиры.

 

Но есть еще:

Налог на продажу - 5%

Военный сбор - 1,5%

Итого нужно вычесть - 6,5%

На выходе: $78 тыс. – 6,5% = $73 тыс

$73 тыс. (сумма после продажи) - $60 тыс. (инвестиция) = $13 тыс. (прибыль)

Рассмотрим в процентном соотношении:

$13 тыс.(прибыль) / $60 тыс. (инвестиция) * 100 = 22%

То есть $60 тыс. вырастут на 22% за 3-5 лет.

 

На выходе 5-7% прибыли в год от инвестиций в долевое строительство, если квартиру продать после постройки дома.

 

Согласитесь, маловато. Но бывает и больше: квартиру можно продать на 40, 50 или даже 100 процентов дороже от вложенной суммы. Также можно провести отчуждение квартиры через продажу имущественных прав до получения свидетельства о регистрации. Это позволит сэкономить 10%, но в любом случае Ваш доход не превысит 10% годовых. Все зависит от вашего опыта, финансового положения в стране, релевантности предложения и многих других факторов.

 

Расчет окупаемости квартиры, если сдавать посуточно

Возьмем эту же трехкомнатную квартиру за $50 тыс. Чтобы ее сдать посуточно - косметического ремонта будет мало. Поэтому вложим около $25 тысяч в евроремонт, мебель и бытовую технику…

$50 тыс. (стоимость квартиры) + $25 тыс. (евроремонт) = $75 тыс. инвестиций.

Возьмем цену - $20 в сутки, с учетом простоя, возможных затрат и налогов.

20$ (цена за сутки) * 30 (дней в месяце) = $600 в месяц или $7200 в год.

Рассчитываем срок окупаемости:

$75 000 (инвестиция) / $7200 (прибыль в год) = 11 лет (окупаемость)

То есть вложенная сумма вернется только через 11 лет и только тогда начнет приносить чистую прибыль.

К 11 годам добавим еще 3 года (среднее время ожидания сдачи новостройки) плюс 1 год (займет еще ремонт, чтобы бетонную коробку превратить в квартиру) получаем 15 лет.

 

Итак, чтобы окупить $75 тыс. на долевом инвестировании в жилую недвижимость понадобиться около 15 лет.

 

 

Рассмотримв процентном соотношении, какой доход будет приносить квартира после сдачи дома и завершения ремонтных работ.

$7200 ( прибыль в год) / $75 000 (инвестиция) * 100 = доходность 9,6% в год

 

Отсюда следует, доходность долевого строительства при перепродаже жилой квартирысоставляет – от 5 до 9% годовых, если сдавать квартиру посуточно – около 9% годовых. Это фактически не отличается от банковского депозита, что вполне логично -иначе девелоперу выгоднее было бы взять кредит в банке, чем привлекать частные инвестиции.

 


 

Долевое строительство: основные риски, ошибки и юридические аспекты 

 5-го ноября 2017 года правительством РФ был рассмотрен законопроект полного отказа России от долевого строительства за ближайшие несколько лет.

Так, с 1-го июля 2018 года в России вступила в силу новая схема инвестирования в новостройки. Застройщиков обязали перейти к специальному банковскому кредитованию и отказаться от прямого привлечения инвестиций дольщиков.

Почему правительство РФ пошли на такой шаг? Основной аргумент следующий:

 

«Инвестировать в долевое строительство рискованно»

 

Многочисленные жалобы и отзывы дольщиков, которые вытекают в судебные разбирательства инвесторов и застройщиков, закрепляют решение правительства РФ.

 

Слова юриста МЮГ Анастасии Серовой, по этому поводу:

«Основная причина, по которой граждане мегаполисов выбирают долевое строительство с целью инвестирования или покупки жилья, ясна: не зависимо от личного и общего экономического положения каждый хочет снизить расходы на покупку недвижимости и остаться в плюсе.

 Но далеко не каждый долевой инвестор углубляется в дела застройщика. Например, он редко ищет информацию о потенциальных спорах в отношении земельного участка или новостройки. А ведь за красивой оберткой объекта может быть масса скрытых вопросов, судебных исков и проблем с общественностью.

 Поэтому, лучше сразу обращаться к компетентным юристам и специалистам по инвестициям в недвижимость. Их успех и репутация зависят от ваших выгодных инвестиций в прибыльные объекты».

 Отсюда вытекает факт: начинающему инвестору очень сложно самостоятельно понять все нюансы работы застройщика. Нужно потратить массу времени на поиск и изучение информации, вот лишь небольшой перечень.

 

Прежде чем инвестировать в долевое строительство, нужно:

 

  • Детально изучить компанию-застройщика;
  • Изучить объекты, что были сданы в эксплуатацию компанией;
  • Почитать отзывы людей, которые имели дело с компанией (об этом ниже)
  • Познакомиться с менеджментом и руководством компании;
  • Оценить архитектуру дома, качество строй-материалов и планировку квартиры;
  • Провести анализ работы строительной бригады;
  • Выявить юридическую подноготную проекта;
  • Очень внимательно изучить всю документацию проекта (проектная декларация, разрешение на строительство, документы о праве на землю);
  • Если строительство началось, изучить дневник стройки: ответственные застройщики используют веб камеры и делиться информацией о динамике строительства;
  • Грамотно оформить договора, получить страховые и нотариальные гарантии и проч.

 

 

Эти пункты помогут вам выявить минусы и недостатки инвестирования в долевое строительство – в каждом конкретном случае. Но даже если провести такой глубокий анализ – очень сложно избежать всех проблем долевого строительства. Поэтому лучше сразу обращаться к экспертам.

На рынке есть специализированные компании, которые осуществляют полную юридическую проверку застройщика, а также репутацию девелопера. Стоит такая комплексная проверка порядка 100-200 долларов, но это сократит ваши риски к минимуму.

 


 

Отзывы о долевом инвестировании в жилую недвижимость

Есть категория инвесторов, которые не уверенны на 100% в своей компетенции и при этом не хотят запрашивать услуги эксперта по инвестициям в недвижимость.

Эти инвесторы полагаются на отзывы в соц-сетях и форумах, где якобы говориться о конкретной строительной компании и строящемся объекте.

 

Но на сколько, можно доверять таким отзывам?

Вот, что думает по этому поводу председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:

«Прежде чем верить отзывам на форуме – нужно определить, кем он создан и кто его ведет. Нам известны случаи, когда форумы использовались в качестве рекламных компаний, чтобы привлечь инвесторов к определенному объекту, или очернить репутацию конкурентов.

Сейчас лучше использовать закрытые каналы в мессенджерах и группы в соц-сетях, где общаются реальные инвесторы и представители строительных компаний. Но даже так вы не будете застрахованы от «партизанского маркетинга» (когда с фейковые аккаунты агитируют на привлечение инвестиций).  

Поэтому, сегодня не стоит верить голословным сообщениям. Особенно если они не прикреплены реальными фактами, а написаны в стиле:

 

«Крутая компания, я разбогател с ее помощью, уже сдаю пять квартир!».

 

Как бы там ни было инвестор вправе лично посетить отдел продаж компании и проверить всю документацию, что подтверждает ее надежность».

 

Интересный факт: первое место в Google по запросу «отзывы жильцов о долевом строительстве» занимает жилой комплекс «Я романтик», его руководство особенно непорядочно относилось к своим инвесторам и взятым на себя обязательствам.

 


 

Какие альтернативы долевому строительству?

 Одна из самых подходящих альтернатив долевому строительству – это инвестирование в коммерческую недвижимость, а именно магазины, офисы, склады, паркинги, отели, рестораны, развлекательные комплексы и т.д.

Основные аргументы для инвестирования в коммерческую недвижимость:

 

  • Окупаемость 5-7 лет;

 

  • Прибыль минимум на 15% больше, чем от долевого инвестирования;

 

  • Коммерческий объект постоянно приносит прибыль, в то время как жилой объект может находиться годами в простое;

 

  • Арендные ставки ежегодно растут на 9-11%;

 

  • Грамотно подобранный коммерческий объект в мегаполисе растет в цене на 5%-10% в год;

 

  • Коммерческий объект это постоянное место для бизнеса и заработка денег, жилой объект – под вопросом (сегодня есть клиент, завтра нет).

 

Например, если с помощью эксперта инвестировать в офис или магазин, то можно получать прибыль от 20% годовых. То есть, вы инвестируете $75 тыс. и получаете $15 тыс. чистой прибыли в год или $1250 в месяц. Окупаемость вложенных $75 тыс. всего 5 лет.

 

Вывод:

- Оправданы ли риски долевого строительства в жилую недвижимость?

 

Отвечает эксперт по недвижимости компании Solomon Capital, Смысловский Владимир:

«Скорее нет, чем да. Случаи и объекты бывают разные. Но как показывает практика, в 90% случаях инвестировать в строящийся дом с целью сохранения и приумножения капитала не самый надежный и доходный вариант, ведь жилая недвижимость значительно уступает по доходу коммерческой.

Лучше всего обратиться к экспертам, они подберут высокодоходный объект (офис, магазин, склад) под любой бюджет, который будет приносить рентный доход в 2-3 раза выше, чем квартира».

 

Спасибо за внимание, если вы хотите инвестировать в недвижимость с доходностью от 20% годовых, тогда Ваc обязательно заинтересует наше предложение. Подробнее>>

  

Последние статьи
30 мая 2019 г., 16:13
Инвестиции в недвижимость Болгарии

Болгария, как и большинство стран Восточной Европы, прошла через все стадии роста и падения интереса к недвижимости, а также через все стадии колебания ее стоимости.

7 декабря 2018 г., 18:07
Инвестиции в недвижимость Испании: вся правда в цифрах

Испания одна из самых популярных стран для приобретениям недвижимости заграницей. Чем обоснована такая популярность: хороший маркетинг или реальная выгода? Выясним в сегодняшней статье...