30 ноября 2018 г., 17:06

Как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость?

«Я хотел поступить в киношколу после окончания академии… Слава Богу я вовремя понял, что инвестировать в недвижимость гораздо прибыльней!»

(с) Дональд Трамп


Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческой недвижимостью принято называть отдельно стоящие здания или помещения, которые используются для осуществления коммерческой деятельности с целью получения прибыли.

Существует несколько категорий коммерческой недвижимости:

 

  1. Коммерческая недвижимость для розничной торговли (торговые центры, супермаркеты, бутики, рыночные площадки, магазины);
  2. Коммерческая недвижимость свободного назначение (рестораны, отели, хостелы, кафе, казино, спорт-центры, развлекательные-центры);
  3. Офисная коммерческая недвижимость (офисные здания, бизнес-центры, отдельные кабинеты);
  4. Индустриальная коммерческая недвижимость (промышленные предприятия, склады, фабрики, заводы, производства);
  5. Социальная коммерческая недвижимость (мед-центры, аэропорты, кинотеатры, театры, спорт-клубы).
  6. Коммерческие земельные угодья (места для кемпинга, поля, сады, многолетние насаждения, участки недр, водные объекты).
  7. Коммерческие апартаменты (суточная аренда квартир и домов).  

   

 Примечание: жилая недвижимость, если приносит прибыль – становиться коммерческой и относиться к категории «апартаменты».

Интересный факт: Дональд Трамп в 1983 году в Нью-Йорке закончил строительство знаменитого 58-этажного небоскреба Trump Tower. Тогда он превосходил все городские объекты по высоте и принес ему баснословную на то время прибыль в $200 млн.

 


 

За сколько окупается офис, магазин, склад. Во что выгоднее вложить деньги  

Итак, под определение «коммерческая недвижимость» попадают частные объекты, которые приносят регулярную прибыль инвесторам и бизнесменам. Предлагаем на конкретных примерах выяснить - сколько можно заработать на коммерческой недвижимости и за сколько окупается коммерческая недвижимость.

 

Окупаемость и доходность офиса в деловом районе Киева

На момент написания статьи, средняя стоимость офиса с ремонтом 100м² в Киеве составляет $100 000

Сдать в аренду можно по цене $15 за 1м² плюс коммунальные услуги оплачивает арендатор.

Расчет месячной и годовой прибыли офиса в Киеве:

$15(стоимость 1 кв. м.) * 100м² = $1500 в месяц или $18 000 в год

 

Расчет окупаемости офиса:

100 000(стоимость офиса) / 1500(цена аренды) = 67 (месяцев) или 5-6 лет

Учитываем налоги и непредвиденные траты, получаем около 6 лет окупаемости офиса в Киеве.

 

Расчет годовой доходности в процентном соотношении:

18 000 / 100 000 * 100 = 18% годовых

Отметим: на момент написания статьи на Украине далеко не самая выгодная экономическая и политическая ситуация. Однако в период экономического роста и развития страны, годовая доходность может вырасти в два-три раза, как и стоимость самого помещения. Поэтому кризис – это лучшее время, чтобы инвестировать в недвижимость. Для этого обратитесь к экспертам, есть варианты инвестиции в офисные помещения с прибылью от 20% годовых.

 

Окупаемость и доходность магазина в спальном районе Москвы

Средняя стоимость торгового помещения 100м² на первом этаже жилого здания в спальном районе Москвы составляет $300 000

Покупка помещения плюс ремонт = $350 000 (инвестиция)

Стоимость аренды (с вычетом коммунальных услуг и налогов) от $2,500 до $5000 в месяц (это если сделать ремонт и разбить, например на 4 зоны)

Годовая прибыль магазина в Москве:

$2,500 (аренда месяц) * 12 (месяцев в году) = $30 000

Отметим: $30 000 - это минимальная годовая прибыль. Если обратиться к экспертам, которые помогут сдать магазин 100м² за $5 000 в месяц, то его годовая прибыль составит $60 000.  

Расчет окупаемости магазина:

350 000(стоимость) / 2,500 (аренда) = 136 месяцев или 12 лет.

 

Расчет минимальной годовой доходности в процентном соотношении без помощи экспертов:

30 000 / 350 000 * 100 = 8,5% годовых

Расчет средней годовой доходности в процентном соотношении с помощью экспертов:

50 000 / 250 000 * 100 = 20% годовых и выше

 

Окупаемость и доходность склада в припортовой зоне Одессы

Средняя стоимость складской базы на 1500м² составляет $400 тыс.

Примечание: такая база пользуется спросом и расположена в нескольких километрах, от припортовой зоны.

Стоимость аренды (с учетом коммунальных услуг и налогов) от $2 до $5 за 1 м²

Минимальная месячная и годовая прибыль:

$2(стоимость 1м²) * 30 (дней в месяце) = $3000 в месяц или $36 000 в год

 

Отметим: $36 000 - это минимальная годовая прибыль склада, но при правильном менеджменте, логистики и рекламе – склад на 1500 м² может приносить $50 – 75 тысяч в год.

 

Расчет окупаемости склада:

400 000(стоимость) / 3,000 (аренда) = 133 месяцев или 11 лет.

 

Отметим: 11 лет это максимальный срок окупаемости склада. Инвестиция в складское помещение, которая сделана, с помощью экспертов окупается за 5-7 лет.  

Расчет минимальной годовой доходности в процентном соотношении без помощи экспертов:

36 000 / 400 000 * 100 = 9% годовых

 

Расчет средней годовой доходности в процентном соотношении с помощью экспертов:

72 000 / 400 000 * 100 = 18% годовых и выше

 

 

Полезный факт: торговые помещения растут быстрее в цене, чем офисы или апартаменты. Высотки можно строить хоть по 100 этажей на одно пятно застройки, а первый этажи фасад всегда ограничен вдоль улиц и проспектов.

 

Это важно: доходность коммерческой недвижимостизависит от многих факторов, но самое главное здесь – это предварительная экспертная оценка. Она дает возможность сделать правильный выбор объекта, заранее предусмотреть все риски - не потерять, а приумножить ваш капитал. Поэтому лучше сразу обращайтесь в соответствующие агентства. Так вы сэкономите время, деньги и гарантированно выйдите в прибыль.

 


 

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость

Возможно, вы уже решили выгодно вложить свои сбережения в перспективныйобъект. Но прежде чем искать инвестиции в коммерческую недвижимость, предлагаем еще раз оценить все плюсы, минусы и ответить на вопрос:

«Можно ли расценивать коммерческую недвижимость как бизнес, и не просто бизнес, а высокодоходный, рентный бизнес

 

Рассмотрим, почему можно:

Примечание: ниже говорится об объектах, которые находятся в больших городах: в центральной, промышленной, деловой части.

 

 

  • Спрос растет. Торговым площадкам и производствам нужны склады, ангары, цеха. Любой офлайн и даже онлайн бизнес требует рабочее пространство для сотрудников. Поэтому коммерческий объект с хорошим расположением, всегда востребован в мегаполисах.

 

  • Доходность и стоимость растет. У владельцев есть разные способы повышения доходности коммерческого объекта - за счет улучшения внешнего вида, технического состояния, подъездных путей и прочее. Своевременно инвестируя в ремонт и обслуживания здания, вы только повышаете его стоимость. То есть с ростом арендных ставок – недвижимость растет в цене.

 

  • Быстрая окупаемость. Коммерческая недвижимость окупается в два-три раза быстрее жилой недвижимости. Доходность жилой недвижимости составляет 6-9% годовых. У коммерческой недвижимости доходность достигает до 20% и выше.

 

  • Медленная реакция на кризис. Даже во время сложной экономической ситуации и обвалах рынка, цены на недвижимость и ее аренду падают лишь по истечению длительного периода. И при этом высокая вероятность, что они будут расти снова. В отличие от других сфер бизнеса, где кризис способен полностью погубить ранее прибыльное дело.

 

  • Можно менять профиль. Например, вместо офисных помещений на первом этаже, можно открыть кафе, магазин либо спорт-центр. Вариантов очень много, главное провести правильный анализ. Да и ремонт офисного помещения обходится в 2-3 раза дешевле, чем жилых апартаментов.

 

  • Можно брать кредиты под залог. Прекрасная возможность брать кредиты до 80% от цены объекта. Банки охотно кредитуют собственников, у которых есть активы в виде коммерческой недвижимости.

 

  • Легкий бизнес в долгую. Чтобы получать постоянный доход от инвестиций в коммерческую недвижимость, достаточно один раз передать объект недвижимости в доверительное управление экспертной компании. Так фактически ничего не делая, вы будете всю жизнь получать пассивный доход.

 

Полезный факт: если приобрести коммерческий объект в плохом техническом состоянии и сделать ремонт или реконструкцию, то можно увеличить доходность на 3- 5% годовых.

 

Это важно: прежде чем делатьбизнес на сдаче в аренду офисных и других коммерческих помещений, нужно хорошо оценить риски инвестирования в нежилые помещения: офисы, магазины, склады. Об этом ниже.

 


 

Покупка коммерческой недвижимости: основные риски, ошибки и юридические аспекты 

Не стоит идеализировать коммерческую недвижимость. Всегда есть нюансы, и при желании можно найти недостатки даже в самых надежных источниках дохода. Итак, рассмотримнекоторые минусы и недостатки инвестирования в коммерческую недвижимость.

 

Сложность выбора. Ввиду высокого спроса – очень сложно найти выгодный коммерческий объект для инвестирования. Как правило, все хорошее – не продается, а уже приносит деньги владельцам. Но есть агентства, которые регулярно мониторят рынок недвижимости, очень хорошо разбираются во всех нюансах рентного бизнеса и могут подобрать для Вас объект с заранее оговоренной доходностью.

 

Большой стартовый капитал. Поэтому некоторые начинающие инвесторы вкладывают в жилую недвижимость (ошибочно полагая, что она дешевле) и потом плавно переходят в коммерческую. Но парадокс в том, что есть коммерческие объекты по цене не выше однокомнатной квартиры. Просто они выставляются на продажу реже, так как на маленькие помещения спрос всегда значительно выше. Поэтому, необходимость высоких вложений скорее миф, чем реальный недостаток.

 

Политическая и экономическая ситуация. От этого падает не только уровень доходности нежилых помещений, а и весь бизнес страны в целом. Но, есть закономерность: после спада наступает рост, после кризиса – взлет. И здесь есть свои плюсы. Например, опытные инвесторы специально ждут кризиса, чтобы дешево приобрести недвижимость и потом сделать хорошую прибыль на этом.

 

Поиск и отношения с арендаторами. Поиск арендаторов, для масштабной коммерческой площадки может затянуться, ведь не так много предпринимателей, готовых сразу вложить большую сумму и заключить договор на несколько лет. Чаще всего владельцы помещений решают эту проблему банальным дроблением площади на более мелкие секции. Хотя владельцы 3-4х комнатных квартир сталкиваются с аналогичной проблемой и разделить квартиру также просто, как офис не получится.

 

 

Это интересно: покупку жилой недвижимости, можно считать альтернативой покупке офисных или торговых помещений. Но гладя на статистику сайта realt.ua в Киеве, как вы думаете:

 

«Что лучше - покупка квартиры или коммерческого помещения?»

 

Полезный факт: чтобы выстроить правильные взаимоотношения с арендаторами, лучше всего довериться агентствам, которые на этом специализируются. Они берут небольшой процент за свою работу, но при этом существенно экономят ваше время, бюджет… а также избавляют от юридических и технических процедур.

 


 

Эксперты об отзывах собственников офисных и торговых помещений

Смысловский Владимир - сотрудник Solomon Capital об отзывах владельцев нежилых помещений: офисных, торговых, складских.

«Рынок недвижимости отличается тем, что каждый объект здесь – уникален и требует отельной экспертной оценки. Поэтому не стоит полагаться на отзывы в интернете, что говорят о других подобных объектах. Лучше сразу запрашивать экспертизу и мнение специалистов покоммерческой недвижимости, конкретно по данному объекту. Так вы сэкономите массу времени, нервов и выгодно инвестируете деньги».

 

 

Еще одно мнение эксперта Solomon Capital об инвестировании в офисные и торговые помещения:

«Офисные и торговые помещения – это один из самых высокодоходных и быстро окупаемых вариантов инвестирования. Если вы будете придерживаться этих четырех рекомендаций, то гарантированно обеспечите себя высокой прибылью на долгие годы:

 

  1. Инвестируйте в офисы и торговые помещения только в районах с большим потенциалом развития и роста;

 

  1. Ищите недооцененные объекты, которые дешевле средней рыночной стоимости и при этом соответствуют первому пункту;

 

  1. Инвестируйте, следуя проверенной бизнес-стратегии и финансовым целям. Не экономьте, заказывайте экспертную оценку объекта, взвешивайте плюсы и минусы – анализируйте.

 

  1. Инвестиции в коммерческую недвижимость – это не тот случай, когда нужно рассчитывать только на себя. Партнерство и сотрудничество с опытной командой – залог успеха».

 

 

Узнайте подробнее как начать инвестировать в коммерческую недвижимость с доходностью от 20% годовых. Подробнее>>

 

 

Последние статьи
16 февраля 2019 г., 16:43
Инвестиции в недвижимость Болгарии

Болгария, как и большинство стран Восточной Европы, прошла через все стадии роста и падения интереса к недвижимости, а также через все стадии колебания ее стоимости.

7 декабря 2018 г., 18:07
Инвестиции в недвижимость Испании: вся правда в цифрах

Испания одна из самых популярных стран для приобретениям недвижимости заграницей. Чем обоснована такая популярность: хороший маркетинг или реальная выгода? Выясним в сегодняшней статье...