30 мая 2019 г., 16:13

Инвестиции в недвижимость Болгарии

Болгария, как и большинство стран Восточной Европы, прошла через все стадии роста и падения интереса к недвижимости, а также через все стадии колебания ее стоимости.

В конце 90-х страна приглянулась иностранным инвесторам: комфортный климат, море, «смешные цены»… Европейцы, в первую очередь англичане и немцы начали буквально за бесценок скупать нежилую и жилую недвижимость Болгарии.

Примечание: зарубежный инвестор, покупая коттедж или дом в Болгарии, должен четко понимать, что участок и даже земля под построенным объектом, не будет считаться его собственностью. Чтобы законно пользоваться болгарской землей нужно зарегистрировать юр-лицо и заключить договор долгосрочной аренды.

Таким образом, в начале 21-го века сформировался рынок болгарской недвижимости. На территории курортов возникли 4-х и 5-ти звездочные отели; в городах начали строить современные жилые комплексы, там появились специально оборудованные дома и квартиры для посуточной аренды.

Славно-известные болгарские курорты Золотые пески и Солнечный берег преобразились до неузнаваемости, вслед за ними кардинально изменилась инфраструктура поселков вдоль Черноморского побережья. В 2002-2003 годах средняя цена квадратного метра болгарской квартиры была €250-300, уже к 2007 году выросла до €1000 - это был пик.

Кризис в 2008-2010 годах расставил все на свои места, цены  начали падать, средняя стоимость квадратного метра составляла €400. До 2018 года цены колебались в диапазоне €400-600. На момент написания статьи цена за квадратный метр пригодного для арендного бизнеса жилья в Болгарии составляет €600-650.

По ценам на жилье среди курортных стран Европы, Болгария может сравниться разве, что с Албанией (интерес инвесторов нулевой). К тому же в Болгарии, относительно недорогие цены на жизнь и налог на недвижимость  – 0,3% от ее стоимости в год.

Но, не смотря на низкие цены, территориальную близость, сходство языка и менталитета покупка жилья в Болгарии не пользуется спросом у русскоязычных инвесторов. Они если и покупают недвижимость в Болгарии, то в первую очередь, как место для собственного отдыха. Ввиду высокой конкуренции можно не рассчитывать на окупаемость и прибыль с ее аренды или перепродажи. По факту даже на самых знаменитых курортах Болгарии стоят недостроенные здания – их владельцы все еще ожидают «лучшие времена».

Так стоит ли инвестировать в недвижимость Болгарии в условиях такого неоднозначного рынка?   

 

Ниже реальные цифры и факты. Читайте, берите на вооружение!

 

И прежде чем инвестировать в любую европейскую недвижимость закажите бесплатную консультацию у экспертов Solomon Capital. Мы предоставим вам точные расчеты и предложим максимально выгодные альтернативные варианты.

 


 

Какой доход приносит недвижимость в Болгарии

 

Чтобы понять, выгодно ли инвестировать в недвижимость Болгарии, рассчитаем окупаемость и доходность Болгарской недвижимости.

 

Возьмем три самых распространенных варианта:

квартира в Софии (столица Болгарии),  дом в Варне (болгарский горнолыжный курорт), вилла на Солнечном Берегу (болгарский пляжный курорт).

 

Так мы узнаем, что выгоднее купить в Болгарии: квартиру, дом или виллу, а также поймем, сколько можно заработать на рынке болгарской недвижимости.

 

Окупаемость и доходность квартиры в Софии

Средняя стоимость 3-х комнатных апартаментов в Софии на 120 кв. метров в качественной новостройке (с ремонтом, мебелью, недалеко от моря) составляет €100 тыс.

Разобьем на 3 студии и будем сдавать посуточно. Максимальная цена одной такой студии в сутки - €10.

€10  * 3 студии = €30 (максимальный доход в день, без вычета налогов и расходов)

€30 (макс. доход в день) * 30 (дней в месяц) = €900 (максимальный доход в месяц, без вычета налогов и расходов)

€900 (макс. доход в месяц) * 12 (месяцев в году) = €10 800 (максимальный доход в год без вычета налогов и расходов)

Вычитаем 40%.

Из них: 10% болгарский налог на прибыль;  5% плата горничной; 5% коммунальные услуги; 20% вычет дней, когда квартира не будет заполнена (простой).

Примечание: в лучшем случае заполняемость такой квартиры в столице Болгарии составит 80%. Но для этого нужно очень хорошо постараться, как минимум разместить о ней информацию на всех возможных сайтах.   

€10 800 (макс доход в год) – 40% (налоги и расходы) = €6480 (реальный годовой доход 3-х комнатной квартиры-студии в Болгарии)

Теперь считаем окупаемость:

€100 000 (стоимость квартиры) \ €6480 (доход в год) = 15 лет (окупаемость).

Итак, в лучшем случае окупаемость 15 лет (в худшем 30 лет и больше), посчитаем процент годовой доходности.

€6480 (доход в год) \ €100 000 (стоимость квартиры) * 100 = 6,4% (годовая доходность).

Окупаемость и доходность дома в Варне

Комфортабельный дом в Варне на 200кв.м., который можно поделить на три независимых крыла (спальня, кухня, санузел, терраса в каждом крыле) стоит €200 тыс.

€40 (цена одного крыла в сутки) * 3 = €120  (максимальный доход в день, без вычета налогов, расходов, простоя).

€120(макс. доход в день) * 30 (дней в месяц) = €3600 (максимальный доход в месяц, без вычета налогов и расходов).

€3600 (макс. доход в месяц) * 12 (месяцев в году) = €43 200 (максимальный доход в год без вычета налогов и расходов)

Вычитаем 60%

Из них: 30%простой; 10% плата горничной; 20% налог, мелкий ремонт, коммунальные услуги.

Примечание: заполняемость такого дома в лучшем случае составит 70%, а также стоимость горничной и коммунальных услуг обойдется дороже.

€43 200 (макс доход в год) – 70% (налог, простой, расходы) = €12960 (реальный годовой доход  дома на три жилых крыла в Варне).

Считаем окупаемость:

€200 000 (стоимость дома) \ €12 960 (доход в год) = 15 лет (окупаемость).

Считаем процент годовой доходности.

€12 960 (доход в год) \ €200 000 (стоимость дома) * 100 = 6,48% (годовая доходность).

Примечание: как видите, доходность и окупаемость квартиры и дома почти одинаковая - 15 лет и 6% годовых соответственно. Но, хотелось бы подчеркнуть - это очень оптимистичный расчет и позитивный сценарий. Который подразумевает, что инвестор вплотную занимается продвижением этой недвижимости.  

Окупаемость и доходность виллы на курорте Солнечный Берег

Средняя стоимость комфортабельной виллы на пять независимых крыла c удобствами составит €350 000

€50 (цена одного крыла в сутки) * 5 = €250  (максимальный доход в день, без вычета налогов, расходов, простоя).

€250(макс. доход в день) * 30 (дней в месяц) = €7500 (максимальный доход в месяц, без вычета налогов и расходов).

€7500(макс. доход в месяц) * 12 (месяцев в году) = €90 000 (максимальный доход в год без вычета налогов и расходов).

Вычитаем 85%

Из них: 50% простой; 10% плата горничной и персоналу, который будет поддерживать порядок на участке; 25% налог, коммунальные услуги, прочие бытовые расходы. 

Примечание: заполняемость такой виллы в лучшем случае составит 50%. Дело в том, что это сезонный бизнес, поэтому 6 месяцев в году вилла будет скорей всего пустовать и требовать дополнительных расходов на его содержание.

€90 000 (макс доход в год) – 85% (налог, простой, расходы) = €13560 (реальный годовой доход виллы на 5 жилых крыла в Солнечном Береге).

Считаем окупаемость:

€350 000 (стоимость виллы) \ €13 560 (доход в год) = 26 лет (окупаемость)

Считаем процент годовой доходности.

€13 560 (доход в год) \ €350 000 (стоимость виллы) * 100 = 3,8% (годовая доходность)

Поэтому когда нас спрашивают: «Что выгоднее купить в Болгарии: квартиру, дом или виллу?»

Мы отвечаем: «Если хотите приумножить свой капитал – ничего из этого не покупайте. Это сомнительный и нестабильный рынок, который в любой момент может рухнуть.

Не торопитесь  покупать дом в Болгарии для семейного отдыха – гораздо целесообразней снять его в аренду».  

Читайте дальше и поймете почему!

 


 

Недвижимость в Болгарии: основные риски, ошибки, юридические аспекты

 

 

Как вы уже поняли основные минусы и недостатки недвижимости в Болгарии заключаются в том, что предложения рынка существенно превышают спрос инвесторов. Но это далеко не все проблемы с недвижимостью в Болгарии, с которыми может столкнуться зарубежный инвестор. Ниже мы собрали полный перечень:

Трудно продать. Ассортимент большой – клиентов мало. Конкуренция колоссальная, и это не только иностранные инвесторы, а также сами болгары, которые хотят продать убыточную недвижимость и более выгодно инвестировать деньги. Исключения –  это квартиры в раскрученных новостройках столицы  – их обычно продать легче. Но далеко не факт, что это будет быстро.

Сложно сдать в аренду. Предложения на болгарском рынке аренды недвижимости превышают спрос даже в самый разгар сезона. Поэтому нужно очень хорошо постараться и задействовать все маркетинговые инструменты, чтобы хотя бы на 70% заполнить свои апартаменты. И здесь еще один очень важный момент: здешние арендаторы не особо берегут чужое имущество – поэтому готовьтесь к дополнительным тратам на ремонт.

Своеобразный подсчет метража. Болгары считают метраж по внешнему контуру и приписывают дополнительные общие помещения. Так по документам жилая площадь может быть 200кв.м. а в реальности не полных 150кв.м.  

Нет преимуществ иностранному инвестору. После покупки недвижимости – законодательство Болгарии не позволяет получить вид на жительство и право на землю, иностранному инвестору. Он может претендовать исключительно на мульти-визу (можно находиться 90 дней в полугодие). Исключение – если вы готовы инвестировать в недвижимость более 600тыс. лев, около 300тыс. евро.  

Инфраструктура желает лучшего. По сравнению с другими странами Европы, инфраструктура Болгарии развита недостаточно. Например, в небольших поселках может даже отсутствовать приличный супермаркет. Эта же проблема заметна на популярных курортах, где строительство новых апартаментов, традиционно опережает еще постсоветскую инфраструктуру. А если вы вдруг решили приобрести недвижимость в болгарском поселке, то будьте готовы решать проблему отопления зимой древними методами (дрова, уголь, брикеты).

Низкое качество. Как правило, львиная доля продаваемой вторичной недвижимости Болгарии требует дополнительных вложений и ремонта. Поэтому будет большой ошибкой, если при покупке недвижимости в Болгарии,  вы не проведете ее полный осмотр и откажетесь от оценки экспертов.

Далее читайте отзывы о недвижимости в Болгарии от ее владельцев и экспертов рынка.

 


 

Отзывы владельцев недвижимости в Болгарии.

 

Александр Никонов – инвестирует в коммерческую и зарубежную недвижимость в собственности около 100 объектов по всему миру.

«Сегодня вся продаваемая недвижимость Болгарии со своими минусами – скрытыми и явными. Поэтому обязательно нужно лично присутствовать во время сделки; оценивать, как выглядит приобретаемый объект; на сколько, он отличается от фотографий и описания на сайте.

Как правило, меня больше интересует на сам объект, а что происходит вокруг него: кто соседи, реальное расстояние до моря,  нет ли рядом цыганской окрестности (махалы) или свалки, есть ли заявленная инфраструктура.  

При покупке болгарской недвижимости, нужно сразу определить ее назначение: временный отдых, постоянное проживания, арендный бизнес. В каждом случае,  это должны быть абсолютно разные объекты.

Если вы не уверенны, что будете постоянно жить или вести бизнес в Болгарии, то лучше повремените с покупкой недвижимости. Арендовать квартиру или дом в Болгарии несложно, могут быть даже бесплатные варианты. В любом случае, аренда – это самое правильное решение, так вы получите опыт жизни в Болгарии и изучите местный рынок недвижимости».

Людмила Радужная – эксперт зарубежной недвижимости

«Вот несколько советов, которые я даю своим клиентам, которые рассматривают вариант инвестиции в болгарскую недвижимость:

  1. «Не торопитесь! Семь раз отмерьте – один отрежьте». Сегодня рынок недвижимости Болгарии не настолько динамичен, чтобы в спешке покупать там объекты. Поэтому подойдите к этому вопросу очень взвешенно и скрупулезно.
  2.  Сотрудничайте с честными, проверенными агентами. Я знаю не один случай, когда недобросовестные агенты, мягко говоря «втюхивали» инвестору «кота в мешке», а потом его игнорировали и не выходили на связь.
  3.  Задавайте, как можно больше вопросов. Интересуйтесь: местом,состоянием здания, ремонтом в квартире, окружающей обстановкой, впечатлениями жильцов. Каждой мелочью, что приходит на ум профессиональные агентства не сотрудничают с проблемными объектами. Читайте отзывы купивших квартиру в Болгарии, и слушайте, что говорят владельцы недвижимости в Болгарии.
  4. Совершите путешествие по Болгарии перед покупкой. Поживите в разных местах и курортах, пообщайтесь с местными людьми. Если приглянулся конкретный объект не поленитесь съездить туда зимой и послушать мнение соседей. Если у объекта нет Акта 16 это потенциально опасная сделка.
  5. Не стесняйтесь торговаться! Скорей всего вам удастся получить неплохую скидку. Как правило, местные собственники хотят продать свою недвижимость, как можно быстрее,  каждый клиент для них, как последний. Поэтому они будут рады любой приемлемой сумме.  
  6. Опирайтесь на реальные цифры и факты. А факты таковы, что рынок болгарской недвижимости перенасыщен и здесь очень сложно вести арендный бизнес. Отчасти можно рассматривать бизнес на аренде квартир в больших городах на длительный период. Но здесь нужно подбирать очень качественные апартаменты – стильные, креативные объекты, что оборудованы всеми удобствами и по последнему слову. Сомнительные, дешевые варианты, здесь не сдаются».    

 


 

Альтернативы покупке недвижимости в Болгарии

 

Смысловский Владимир эксперт Solomon Capital

«В последние годы Болгарская недвижимость не вызывала особого интереса у русскоязычных инвесторов и вряд ли вызовет в ближайшем будущем. Действовать столь же решительно и бездумно, как англичане 15 лет назад мы не умеем. Да и прогнозы не предрекают быстрого роста цен.

Тем более недвижимость Болгарии не приносит доход, и даже бывает убыточной в большинстве случаях. Это сезонный бизнес, а пляжный сезон в Болгарии длиться всего 3 месяца. Трудозатраты, обслуживание, амортизация, поиск клиентов, инфляция - "съедят" всю прибыль.

Гораздо успешней можно инвестировать в жилую недвижимость в Москве, Минске или Киеве. Но это тоже далеко не самый лучший вариант.

Наша компания занимается инвестициями в коммерческую недвижимость. Простой пример: стоимость офиса или торгового помещения, почти не отличается от стоимости жилых апартаментов, но доходность значительно выше и может превышать 20% годовых.

 

Предположим у меня $100 000, передо мной выбор: купить квартиру в Болгарии, или купить торговое помещение в Киеве.

 

Конечно, я выберу торговое помещение в Киеве и уже через пару недель, этот объект будет приносить мне 20 – 25% годовых. Но для квартиры в Болгарии – это нереальная прибыль. Делайте выводы».

 

Если вы намеренны выгодно инвестировать в недвижимость пройдите короткий опрос, наши эксперты свяжутся с вами и предложат 5-10 подходящих вариантов с доходностью от 20% годовых».

Последние статьи
7 декабря 2018 г., 18:07
Инвестиции в недвижимость Испании: вся правда в цифрах

Испания одна из самых популярных стран для приобретениям недвижимости заграницей. Чем обоснована такая популярность: хороший маркетинг или реальная выгода? Выясним в сегодняшней статье...

30 ноября 2018 г., 18:06
Как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость?

«Я хотел поступить в киношколу после окончания академии… Слава Богу я вовремя понял, что инвестировать в недвижимость гораздо прибыльней!»

(с) Дональд Трамп