7 декабря 2018 г., 17:07

Инвестиции в недвижимость Испании: вся правда в цифрах

Испания одна из самых популярных стран для приобретениям недвижимости заграницей. Чем обоснована такая популярность: хороший маркетинг или реальная выгода? Выясним в сегодняшней статье...

Солнечная, безмятежная Испания – одна из самых популярных в мире стран для отдыха. По данным всемирной туристской организация UNWTO за 2017 год Испанию посетили 81,8 млн. туристов. Тем самым она заняла второе место в Европе после Франции (86,9 млн.).

Для сравнения в 2015 году страну посетили 70 млн. туристов, которые потратили около 60 млрд. евро. За 2016 год – 75 млн. посетителей. То есть идет стабильный прирост. Поэтому покупкой недвижимости в Испании не интересовался разве что самый ленивый инвестор.

В интернете есть много информации, о так называемом «быстро развивающемся рынке» испанской недвижимости, особенно в крупных туристических регионах: Каталония, Коста-Бланка, Мурсия, Балеарские острова, Канарские острова.

Умеренный климат, красивые пейзажи, приветливые местные жители, «высококачественный жилой фонд» - на первый взгляд кажется, что это настоящий рай для инвестора.

Так, если верить компаниям, которые занимаются продажей недвижимости в Испании: средняя окупаемость объектов составляет 10-15 лет, доходность от 25% годовых.

 

Вот самое ходовое высказывание агентов испанской недвижимости, на которое клюют неопытные инвесторы:

«Вы будете вести успешный бизнес в экономически развитом государстве, с высоким уровнем жизни, европейскими ценностями и большими перспективами…»

 

Но, как правило, основная задача агентов – выгодно продавать определенный объект и получить свои комиссионные. Ради этого они готовы умалчивать многие вещи, а именно: дороговизну коммунальных услуг, 3 вида испанских налогов на недвижимость, большую конкуренцию, местный менталитет, реальную доходность, окупаемость, бюрократию (не меньше чем в странах СНГ) и многое другое.

Так ли выгодна покупка жилья в Испании, как кажется на первый взгляд?

Стоит ли инвестировать в недвижимость Испании?

Ниже реальные цифры и факты. Читайте, берите на вооружение! И прежде чем инвестировать в любую европейскую недвижимость тщательно проверяйте каждую цифру и каждое слово агентов! Вы будете неприятно удивлены…  

 


 

Какой доход приносит недвижимость в Испании

Чтобы рассчитать окупаемость и доходность Испанской недвижимости, возьмем три самых распространенных варианта: квартира в Барселоне, дом в Коста-Бланке, вилла на Канарских островах.

Таким образом, мы поймем: выгодно ли инвестировать в недвижимость Испании и сколько можно заработать на рынке испанской недвижимости.

 

Окупаемость и доходность квартиры в Барселоне

Средняя стоимость 4-х комнатных апартаментов в Барселоне (с ремонтом, мебелью, недалеко от моря) составляет € 300 тыс.

Разобьем на 4 студии и будем сдавать посуточно. Максимальная цена одной такой студии в сутки составляет €15.

€15 * 4 студии = €60 (максимальный доход в день, без вычета налогов и расходов)

€60 (макс. доход в день) * 30 (дней в месяц) = €1800 (максимальный доход в месяц, без вычета налогов и расходов)

€1800 (макс. доход в месяц) * 12 (месяцев в году) = €21 600 (максимальный доход в год без вычета налогов и расходов)

Далее самое интересное.

Вычитаем 50%.

Из них 24% – испанский налог на прибыль и 26% – это оплата горничной, коммунальных услуг и вычет тех дней, когда квартира не будет полностью заполнена (простой). В лучшем случае заполняемость такой квартиры в Барселоне составляет 80%.  

€21 600 (макс доход в год) – 50% (налоги и расходы) = €10800 (реальный годовой доход 4-х комнатной квартиры-студии в Барселоне)

Теперь считаем окупаемость:

€300 000 (стоимость квартиры) \ €10800 (доход в год) = 27 лет (окупаемость)

С учетом возможного роста аренды и цен на недвижимость, вычтем 7 лет. Получаем 20 лет – это минимальная окупаемость 4-х комнатной квартиры в Барселоне, при самых удачных обстоятельствах.

 

Но на большинстве сайтах по недвижимости в Барселоне стоит цифра окупаемости 10 лет. Не верьте! Считайте, проверяйте по каждому конкретному объекту.

Итак, в среднем окупаемость – 27 лет, а в лучшем случае - 20 лет, посчитаем процент годовой доходности.

€10800(доход в год) \ €300 000 (стоимость квартиры) * 100 = 3,6% (годовая доходность)

На сайтах по продаже недвижимости в Испании – эта цифра составляет 10% и не имеет ничего общего с реальностью. Консультируйтесь бесплатно у специалистов SolomonCapital, мы предоставим вам реальные цифры и факты по каждому конкретному объекту.

 

Окупаемость и доходность дома в Коста-бланке

Цены на дома в Коста-Бланке плавают в диапазоне от €60 000за бунгало, до €3 000 000 за роскошный особняк на берегу моря.

Возьмем среднюю цену € 500 тыс. за комфортабельный дом на
240 кв. метровна два этажа (бассейном, три спальни, три сан-узла, и все сопутствующие условия). Также можно разбить на три элитные студии и сдавать по €60 в сутки за каждую студию.

Интересный факт: если вы инвестируете 500 тыс. в недвижимость или экономику Испании, то получаете вид на жительство и сможете претендовать на гражданство.

€60 (цена одной студии в сутки) * 3 студии = €180 (максимальный доход в день, без вычета налогов и расходов)

€180(макс. доход в день) * 30 (дней в месяц) = €5400 (максимальный доход в месяц, без вычета налогов и расходов)

€5400 (макс. доход в месяц) * 12 (месяцев в году) = €64 800 (максимальный доход в год без вычета налогов и расходов)

Вычитаем 60% (налог, простой, коммунальные услуги)

 

Примечание: заполняемость такого дома в лучшем случае составит 70% + дороже уборка и коммунальные услуги.

€64 800 (макс доход в год) – 60% (налог, простой, расходы) = €25920 (реальный годовой доход 3-х комнатного дома в Коста-бланке)

Считаем окупаемость:

€500 000 (стоимость дома) \ €25 920 (доход в год) = 20 лет (окупаемость)

С учетом возможного роста аренды и недвижимости, вычтем 5 лет

Получим 15 лет – это самый удачный вариант окупаемости дома в Коста-бланке.

Считаем процент годовой доходности.

€25 920 (доход в год) \ €500 000 (стоимость дома) * 100 = 5,1% (годовая доходность)

 

Примечание: по данным этого расчета в дома Испании инвестировать выгодней. Но в худшем случае заполняемость такого дома может составлять 30-40% в год, поэтому лучше консультируйтесь с надежными экспертами по каждому конкретном объекту.

 

Окупаемость и доходность виллы на Канарских островах

Средняя стоимость комфортабельной виллы возле моря на Тенерифе (самый крупный остров из архипелага 7-ми Канарских Островов), составляет €800 тыс. Такую виллу выгодней всего сдавать на длительный срок: неделя, месяц, квартал, год. Стоимость €1000 в неделю, €3500 в месяц, €36 000 в год (коммунальные услуги платит арендатор).

Вычитаем 30% (налог, простой, расходы)

Примечание: на Канарских Островах в отличии, от материковой части Испании, действует льготная система налогообложения. Поэтому сдавать в аренду недвижимость там выгодней – с этой точки зрения. Однако инвестор проигрывает в заполняемости, поэтому виллы сдавать посуточно там не выгодно  

€36 000 (макс доход в год) – 30% (налог, простой, расходы) = €25200 (реальный годовой доход виллы в Тенерифе)

Считаем окупаемость:

€800 000 (стоимость виллы) \ €25 200 (доход в год) = 30 лет (окупаемость)

С учетом возможного роста аренды и недвижимости, вычтем 5-10 лет

Получим 20-25 лет – это самый удачный вариант окупаемости виллы на Канарских Островах.

Считаем процент годовой доходности.

€25 200 (доход в год) \ €800 000 (стоимость виллы) * 100 = 3,1% (годовая доходность)

Поэтому когда нас спрашивают: «Что выгоднее купить в Испании: квартиру, дом или виллу?»

Мы отвечаем: «Ничего из этого! Даже если вы собираетесь переезжать в Испанию и при этом хотите выгодно вложить деньги – все равно ничего из этого!»

Читайте дальше и поймете почему!

 


 

Недвижимость в Испании: основные риски, ошибки, юридические аспекты. 

Чтобы, как следует осознать все минусы и недостатки недвижимости в Испании, а также избежать многих проблем с недвижимостью в Испании – развеем самые популярные мифы, которые навеивают недобросовестные агенты, когда видят, что имеют дело с неопытными русскоязычными инвесторами.

 

Миф первый«Вы инвестируете в недвижимость на морском побережье в одной из самых перспективных и туристических стран в мире!»

Чтобы развеять этот миф достаточно привести всего несколько аргументов - политическая нестабильность Каталонии и наплыв мигрантов.

Каталония – один из самых экономически развитых регионов Испании в состав, которого входит Барселона. Всем известно, что жители этого региона очень давно стремятся стать самостоятельным государством и отделиться от основной части Испании.

На фоне наплыва мигрантов из стран третьего мира проходят протесты, митинги, внутренние конфликты, есть постоянно напряжение и недовольство местных жителей. Они, мягко говоря, уже не такие приветливые к иностранцам, как раньше.  

Все это должно, как минимум отрезвлять инвестора и стимулировать более взвешенный подход к покупке недвижимости.

Миф второй: «Мы гарантируем вам быструю окупаемость, высокую доходность и ликвидность».

Выше представлены реальные цифры. Окупаемость самого удачного объекта, минимум 15 лет (скорее исключение), но в реалии это 20-30 лет. Годовая доходность при самых удачных обстоятельствах 5-7%.Но в обыденных реалиях это 3-5%.

Миф третий: «Вы будете заниматься бизнесом в супер развитом европейском Государстве, с высокими соц. стандартами, уровнем жизни и лояльной бюрократией».

По факту для русскоязычного инвестора вести бизнес в Испании гораздо сложнее и менее выгодно, чем в странах СНГ. Во-первых, он сталкивается фактически с той же бюрократией, и страной где отношение к иностранцам довольно скептическое. Так как в связи с наплывом мигрантов они реально всем надоели: «Понаехало их тут столько!»

Во вторых здесь действуют другие правила и система налогообложения, которую смело можно назвать грабительской по отношении к той же России или Украине.

В третьих – другая культура, языковой барьер, менталитет.

Четвертое, это все-такисезонный бизнес. Более того низкий спрос на аренду недвижимости в Испании – реален даже в самый разгар сезона, ввиду высокой конкуренции. Ведь вам придется конкурировать не только с местными арендаторами, которые уже «собаку съели» на этом рынке, а курортами-отелями, где туристы размещаются охотней всего.

Все это существенно стопорит работу и заставляет целиком и полностью отдать себя испанскому рынку. Уверенны, что готовы к такому повороту?    

Миф четвертый:«Вы инвестируете в высококачественную Европейскую недвижимость!»

На самом деле нужно очень взвешенно и аккуратно подходить к покупке «вторичной» (поддержанной) недвижимости в Испании. Здешний рынок переполнен так называемыми «квартирами-домами с сюрпризами».

Вы можете столкнуться с целым рядом неприятных обстоятельств и потратить на ремонт 20-50% от стоимости объекта. Особенно если покупаете Лофт – промышленное помещение, переделанное под жилые апартаменты (европейские предприниматели так зарабатывают на заброшенных заводах и фабриках). Изначально эти помещения не были предназначены для проживания людей, поэтому там целых ряд недостатков, которые заметны опытному строителю, но далеко не каждому инвестору.

Поэтому если вы, все-таки решите купить лофт или любую другую вторичную недвижимость в Испании – обратитесь в компетентные организации. Пусть они сделают технический анализ помещения и составят смету по возможному ремонту.

Миф 5 «Вы сможете успешно заниматься недвижимостью в Испании, не живя в Испании».

По факту понадобится минимум год-два жизни в Испании, чтобы систематизировать этот бизнес: привлечь надежный персонал, сформировать клиентскую базу, выработать удаленную стратегию взаимодействия с арендаторами и сотрудниками. Но даже несмотря на это, в любой момент могут возникнуть неприятности, которые потребуют вашего нахождения там.

Поэтому если вы не собираете переезжать в Испанию на ПМЖ – лучше не инвестируйте в недвижимость Испании.

Чтобы не повторять плачевный опыт и ошибки при покупке недвижимости в Испании, которые допустили другие инвесторы консультируйтесь с экспертами Solomon Capital. Мы предложим вам более выгодные и менее рискованные инвестиции в недвижимость с реальной доходностью до 25% годовых.

Ниже читайте реальные отзывы о недвижимости в Испании. Где будет развеян шестой миф о так называемой «супер выгодной» испанской ипотеке.

 


 

Отзывы владельцев недвижимости в Испании:

Отзыв с форума awd.ru от Ольги Самойловой – эмигрировала из России в Испанию, живет там 16 лет.

 

«Прежде чем покупать недвижимость в Испании, нужно очень хорошо подготовиться!

Обязательно читайте отзывы купивших квартиру в Испании!

Интересуйтесь, что говорят владельцы недвижимости в Испании!

Знаете, за более чем 16 лет, что я здесь живу, столько знакомых и друзей мне приводили эти расчеты, по якобы очень выгодной испанской ипотеке, как они всех переиграют и останутся в плюсе.

В результате плакали, что доход упал, что дела пошли не так, платить нечем…»

 

«Да и зачем мне эта квартира черте где! Ее так просто не сдашь, и бесплатно смотреть за ней никто не хочет!»

 

Знайте - штраф за просроченный платеж по испанской ипотеке до 18%

Знайте - если Вы откажетесь платить по ипотеке, то банк не задумываясь, конфискует вашу квартиру. Но по факту вы должны банку деньги, а не квартиру и если после перепродажи квартиры, банк не получит нужную сумму, то будете отвечать другой вашей собственностью и доходами.

За время кризиса порядка 200 тысяч испанских семей, лишились своей недвижимости. Большинство до сих пор платят отчисления со своих зарплат для погашения долгов перед банками.

Европейские банки очень легко передают информацию в наши налоговые органы. От них не спрячешься в странах СНГ.

Все документы и данные, которые здесь нужно предоставлять должны быть подлинные и легальные. В случае обмана, потеряете на штрафах и конфискациях, всю испанскую собственность.

 

Поэтому прежде, чем брать ипотеку в чужой стране, должным образом изучите ее законодательство! Или наймите проверенных экспертов!

 

Теперь о хорошем.

В Испании можно оформить недвижимость на любое количество собственников, при этом они могут не состоять в родственных связях. Но захочет ли банк заниматься ипотекой на такую собственность?

Скорее всего, нет!

И последнее. Лично я бы покупала совместную недвижимость с родственниками, только если они мне очень сильно надоели и я больше никогда не хочу их видеть, после драки :-)».

 


 

Альтернативы покупке недвижимости в Испании

Смысловский Владимир – эксперт Solomon Capital:

«Мне часто задают вопрос:«Сколько можно заработать на инвестициях в Испанскую недвижимость?»

Я показываю реальные цифры, и человек понимает, что с учетом инфляции 3-5% в год, недвижимость Испании не приносит доход, она максимум аккумулирует ваш капитал.

С таким же успехом можно инвестировать в жилую недвижимость в Киеве, или Москве. Но это тоже далеко не самый лучший вариант.

Наша компания занимается инвестициями в коммерческую недвижимость. Например, стоимость офиса или торгового помещения, почти не отличается от стоимости жилых апартаментов, но доходность значительно выше и может превышать 20% годовых.

Предположим у меня есть $100 000, передо мной выбор: купить квартиру в Испании, или купить магазин в Киеве.

Как думаете, что я выберу?

Конечно магазин в Киеве. Уже через пару недель этот объект будет приносить 20 – 25% годовых. А вот квартира в Испании – под большим вопросом….  

 

Если Вы намеренны выгодно инвестировать в недвижимость с доходностью от 20% годовых, ознакомьтесь с нашим предложением. Подробнее>>

Последние статьи
30 мая 2019 г., 16:13
Инвестиции в недвижимость Болгарии

Болгария, как и большинство стран Восточной Европы, прошла через все стадии роста и падения интереса к недвижимости, а также через все стадии колебания ее стоимости.

30 ноября 2018 г., 18:06
Как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость?

«Я хотел поступить в киношколу после окончания академии… Слава Богу я вовремя понял, что инвестировать в недвижимость гораздо прибыльней!»

(с) Дональд Трамп